Když vypukla pandemie koronaviru COVID-19, mnoho lidí předpokládalo, že jedním z jejích důsledků bude rapidní propad cen nemovitostí. Realita však tato očekávání nepotvrzuje – právě naopak. Ceny i nadále rostou a jsou vyšší než kdykoliv předtím. Nabídka volných bytů v novostavbách je navíc nejnižší v historii a v blízké budoucnosti to jinak asi nebude.

Koronavirus změnil způsob, jakým prožíváme náš každodenní život. Jeho dopady se promítají do všech oblastí ekonomiky, včetně realitního trhu. Jelikož se situace s virem zhoršuje, lidé jsou stále konzervativnější i v oblasti nákupu a prodeje nemovitostí. Nicméně jejich apetit neustal.

Ceny bydlení jsou nejvyšší v dějinách, nabídka nových bytů klesá

V souvislosti s danými opatřeními je celý prodejní proces nemovitostí částečně ohraničený. Realitní makléři prioritně dokončovali rozjeté obchody, nových příležitostí ale bylo, a stále je méně. Navzdory zpomalení celého procesu jsou stále jednotlivci, kteří potřebují i v této situaci prodat, koupit, pronajmout. Tak jako i developeři, kteří mají rozestavěné projekty a potřebují je dokončit. Velká část celého před-prodejního procesu se postupně dostává do virtuální roviny, do online prostředí. Během pandemie se stejně jako u nás ve finančním zprostředkování a poradenství, tak i v realitách hledaly nové cesty, jak tvořit a fungovat i v těchto omezených podmínkách.

Jako příklad uvedeme situaci na Slovenském trhnu nemovitostí. Průměrná cena bydlení v 2. čtvrtletí 2020 vzrostla oproti předchozímu čtvrtletí o 3,6 %. V meziročním srovnání pokračovaly ceny v růstu 11,2 % (předchozí čtvrtletí 8,6 %). Průměrná cena bydlení v 2. čtvrtletí 2020 vzrostla mezi čtvrtletími o téměř 60 EUR / m2 na hodnotu 1731 EUR / m2. Růst zaznamenaly průměrné ceny bytů, jakož i průměrné ceny domů. Jednoznačně nejvyšší růst byl pozorován v Košickém kraji, na meziroční bázi se však ceny bydlení zvýšily v každém kraji. Meziroční tempo růstu zrychlilo na 11,2 %, což představuje nejvyšší meziroční růst cen bydlení od roku 2008. Na celkové meziroční změně průměrné ceny bydlení se podílel meziroční růst cen bytů ve vyšší míře než růst cen domů, podíl je přibližně na úrovni 55 %.

Ve 2. čtvrtletí 2020 se celková dostupnost bydlení vzhledem k historickému vývoji zhoršila v každém kraji SR. Druhé čtvrtletí 2020 bude v historii Slovenska velmi specifickým mimo jiné i z pohledu vývoje na realitním trhu. Zvýšená aktivita na realitním trhu pravděpodobně souvisela s příznivými podmínkami, které do příchodu pandemie panovaly. Krize vyvolaná pandemií měla výrazný negativní efekt na celou makroekonomickou situaci – klesá HDP, mzdy či disponibilní příjem. Na cenách nemovitostí se propad makroekonomických ukazatelů zatím stále neodrazil. Mezi vývojem cen nemovitostí a vývojem jejich základních fundamentů se proto rozevírají nůžky. V následujících obdobích očekáváme postupné přibližování se těchto dvou větví a uzavírání mezery mezi nimi – makroekonomická situace se odrazí od dna, zatímco poptávka po cenách nemovitostí může v důsledku zpožděného dopadu krize dočasně ochladnout.

Ovlivní koronavirus COVID-19 ceny nemovitostí?

Pokles cen nemovitostí se po velmi dynamickém růstu očekává už několik let. To, zda COVID-19 způsobí krizi na trhu nemovitostí, dnes neumíme přesně říci. Existuje ale určitý předpoklad toho, jak se bude situace vyvíjet.

Koronavirus má negativní vliv na ekonomiku jako celek – této skutečnosti nelze uniknout. Ceny nemovitostí však zatím zůstávají jen málokde stejné a spíše nabraly rostoucí tendenci. Jaký bude jejich další vývoj ke konci r.2020 se ukáže až za několik měsíců. Na trhu jsou faktory, které mohou ovlivnit vývoj cen směrem dolů, ale zároveň jsou zde i předpoklady k tomu, že cena bude dynamicky dále růst. Momentálně jsou výdaje všech domácností omezeny až zastaveny. Na to, aby ceny nemovitostí klesly, by ale tento trend musel přetrvávat delší dobu. Na druhé straně však můžeme vidět stále nízké úrokové sazby hypoték, což může mnoho lidí motivovat ke koupi.

Predikce na realitním trhu a následující scénář vývoje

1. Ceny zůstanou nezměněny nebo klesnou, z důvodu prudkého zpomalení až zastavení některých ekonomických odvětví. Tento vývoj lze predikovat v krátkém časovém horizontu, v nejbližších měsících. Alternativou k poklesu je zpomalení růstu cen, který jsme mohli pozorovat poslední roky.
2.  Ceny zůstanou nebo budou stoupat. Druhý model, kde uvažujeme nad růstem cen v dlouhodobém horizontu s předpokladem již v 3Q / 2020, je vyvolán přílivem nových peněz do ekonomiky, které by měly zmírnit negativní důsledky. Prvotní plán "helicopter money" mluvil o maximálně 750 miliardách eur, které chce ECB emitovat, dnes už strop těchto aktiv není pevně stanoven. Zároveň jde o 1.840 miliard eur, o kterých vydávání říká americký FED. Centrální banky se tímto způsobem snaží uklidnit finanční trhy a zmírnit důsledky viru. Dostatek peněz v ekonomice dovolí bankám zvýšené úvěrování za lepších podmínek. Dostupnost zdrojů na koupi se zvýší a cena bude postupně růst.

Na základě předpovědí ekonomických odborníků můžeme očekávat mírný pokles cen nemovitostí v nejbližších měsících, následné ustálení a nakonec růst, který může překonat i dnešní ceny. Zde vidíme prostor pro odvážné a připravené kupující. Může se stát, že tento čas je právě nejlepším časem pro koupi nemovitostí těmi klienty, kteří byli připraveni, měli ve větší míře vlastní prostředky, kvalitní bonitu a koronakrize je proto výrazně neomezila.

Následky koronakrize doléhají na ekonomiku postupně. Ceny nemovitostí obvykle reagují na makroekonomické změny s mnohaměsíčním zpožděním. Nepřekvapilo nás, že pandemie způsobená COVID-19 se zatím na realitním trhu příliš neprojevila. V současnosti na trhu realit převládá spíše optimismus, ale nemusí vydržet dlouho a možná je na změny na realitním trhu v důsledku pandemie stále příliš brzy nebo...

Ing. Ivan Duvač
Head of Education - Phoenix Investor SK